Les SCPI qui investissent à l’étranger peuvent améliorer leur taux de rentabilité grâce aux conventions fiscales et aux modalités d’imposition locales. Chronique juridique de Stéphanie Hamis et Charline Pham, associée et collaboratrice au sein du cabinet Arsene.

Les SCPI qui investissent à l’étranger peuvent améliorer leur taux de rentabilité grâce aux conventions fiscales et aux modalités d’imposition locales. Chronique juridique de Stéphanie Hamis et Charline Pham, associée et collaboratrice au sein du cabinet Arsene.

Les sociétés civiles de placement immobilier (« SCPI »), pierre angulaire de la « pierre papier », ont connu un fort engouement ces dernières années en raison des avantages intrinsèques que ce support d’investissement représente en termes de diversification et de facilité de gestion.

Ce véhicule offre en général des taux de rentabilité plutôt stables et tout à fait respectables (entre 3% et 4% nets) notamment face à un marché actions et obligataire quelque peu en berne.

Sur le plan fiscal, son régime quasi identique à celui de la détention directe d’immobilier pourrait ne pas paraître attrayant. En effet, en France, la fiscalité des revenus immobiliers issus de la location nue est particulièrement lourde : barème progressif de l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Toutefois, les SCPI qui réalisent des investissements à l’étranger sont susceptibles d’alléger les frottements fiscaux et d’améliorer le taux de rentabilité de l’investissement réalisé par le jeu des conventions fiscales et des modalités d’imposition locales.

Le régime fiscal des SCPI : les revenus de source française

La SCPI n’est finalement qu’une SCI à grande échelle. Ce véhicule est dit « transparent » sur le plan fiscal. A ce titre, l’entité n’est pas directement redevable de l’impôt sur les revenus nets issus de la location des actifs qu’elle détient. Ce sont ses porteurs de parts qui sont directement imposables sur la quote-part de revenus représentative de leur souscription en fonction des règles d’imposition qui sont les leurs. 

Ainsi, les sociétés françaises soumises à l’impôt sur les sociétés qui investissent dans des SCPI sont soumises à l’impôt sur les sociétés (25%) (1) sur leur quote-part de résultat. 

Les porteurs personnes physiques, résidents fiscaux français, sont susceptibles de recevoir les revenus suivants (2) : 

• Majoritairement des revenus fonciers issus de la location : ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranches de 0% à 45%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La fiscalité demeure donc la même que dans le cas d’un investissement locatif direct (3). 

Remarque : certaines SCPI dites fiscales offrent des réductions d’impôts à leurs porteurs de parts en respectant les conditions des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier) dans le choix de leurs investissements.

• Des plus-values immobilières résultant de la cession des actifs immobiliers par la SCPI. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières de particuliers. En conséquence, elles bénéficient des abattements pour durée de détention progressifs permettant d’atteindre l’exonération au terme de 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu et de 30 ans au titre des prélèvements sociaux. La durée de détention est dans ce cas décomptée à partir de l’acquisition de l’actif immobilier par la SCPI. 

La quote-part de plus-value nette, après application de ces abattements, est soumise à un taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

La cession des parts de SCPI est soumise au même régime. Les abattements sont fonction de la durée de détention des parts par le cédant. 

• De manière plus résiduelle, des revenus de capitaux mobiliers (dividendes et intérêts) résultant des placements de trésorerie réalisés par la SCPI ou des investissements intermédiés tels que les revenus distribués par un OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Ces revenus sont par principe soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. 

Les revenus étrangers perçus par l’intermédiaire des SCPI : opportunités 

La majorité des conventions fiscales conclues par la France prévoit que les revenus des immeubles sont exclusivement imposables dans l’Etat de situation des immeubles.

Dans ce cas, la France conserve dans la plupart des cas, le droit pour les porteurs soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, de tenir compte du revenu immobilier imposable à l’étranger dans la détermination du taux d’impôt sur le revenu applicable aux autres revenus perçus par le contribuable effectivement imposables en France. Cette méthode dite du taux effectif permet d’assurer une certaine égalité de traitement entre les contribuables. 

Remarque : cette méthode du taux effectif n’impacte pas les porteurs de parts soumis à l’impôt sur les sociétés qui ne sont pas soumis à un barème progressif mais à un taux forfaitaire de 25%. Ainsi, ils ne supportent que la fiscalité étrangère sans frottement additionnel lié à la méthode du taux effectif. 

Néanmoins, dans bien des cas, la fiscalité locale et le frottement d’impôt français résultant de la méthode du taux effectif, la charge d’impôt globale demeure bien moins lourde que celle attachée aux investissements immobiliers français. 

A l’inverse, certaines conventions fiscales prévoient que les revenus immobiliers peuvent être imposés aussi bien en France, pays de résidence de la SCPI et dans l’Etat du lieu de situation de l’immeuble. Dans ce cas, la double imposition des revenus issus de la location est en général gommée au moyen d’un crédit d’impôt. 

Ce crédit d’impôt qui s’impute sur l’impôt français dû au titre de ces mêmes revenus. Le montant de ce crédit d’impôt peut être soit : 

• égal à l’impôt étranger : dans ce cas, seul l’impôt français est dû, l’impôt étranger est totalement éliminé sous réserve que l’impôt français dû au titre de ces mêmes revenus soit égal ou supérieur à l’impôt étranger. Dans le cas contraire, une fraction de l’impôt étranger demeure non imputable et une double imposition résiduelle persiste à hauteur de cette fraction. L’impôt français étant particulièrement élevé, cette situation survient peu ou pas en pratique.
  
• égal à l’impôt français : dans ce cas, l’impôt français est totalement éliminé, seul l’impôt étranger demeure. Ainsi, si cet impôt étranger est plus faible que l’impôt français, la rentabilité de l’investissement peut se révéler plus importante.

Cette opportunité se rencontre notamment lorsqu’une SCPI investit dans un actif immobilier en Allemagne. Les revenus locatifs générés sont en principe soumis à un impôt local de l’ordre de 16%. Le crédit d’impôt égal à l’impôt français gomme totalement l’imposition en France. A investissement égal réalisé en France, la charge d’impôt serait elle de 25% pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et de 62,2% (hors contribution éventuelle sur les hauts revenus) pour les porteurs personnes physiques soumis à la tranche marginale du barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Plusieurs autres conventions offrent ce type d’opportunités qui ont sans nul doute sues être saisies par les gestionnaires de SCPI.

En cette veille de campagne déclarative de l’impôt sur le revenu, il est opportun de préciser que les sociétés de gestion de SCPI adressent chaque année des courriers détaillés permettant à chacun de souscrire le formulaire n°2047 relatifs aux revenus étrangers sans trop de difficultés. De quoi s’intéresser aux SCPI Europe !

(1)Hors contribution sociale sur l’impôt sur les sociétés de 3,3% du montant de l’impôt au-delà de 763 000 €.

(2)Les régimes fiscaux évoqués ci-dessous ne tiennent pas compte de l’éventuelle application de la contribution exceptionnelle sur les hauts fonction du revenu fiscal de référence du foyer (3% ou 4% en fonction de la composition du foyer et du niveau de revenus perçus).

(3)La SCPI doit réaliser une activité purement civile. En conséquence, seule la location de locaux nus lui est accessible. La location meublée ou encore la para-hôtellerie considérée sur le plan fiscal comme des activités commerciales ne peuvent être envisagées.