Dans le cadre du Projet de Loi de finances pour 2026, l’Assemblée Nationale ainsi que le Sénat ont approuvé la création d’un nouveau statut du bailleur privé destiné à encourager les particuliers à investir dans des logements locatifs. Même si l'adoption officielle n'a pas encore eu lieu, celle-ci semble très probable compte tenu du soutien manifesté par le gouvernement et les parlementaires. Applicable aux investissements réalisés entre 2026 et 2028, il offre un amortissement fiscal annuel significatif (3,5 % à 6 %) sous condition de bail de longue durée (minimum 12 ans), de loyers plafonnés et inférieurs au marché et d’un engagement de mise en location nu conforme à des critères précis. Ce dispositif vise à réorienter l’épargne privée vers l’offre locative, en réponse à la crise du logement et au retrait progressif des dispositifs précédents. Chronique juridique de Stéphanie Hamis, associée, Alice Bouchaudy, manager, et Hugo Cernettig, collaborateur, du cabinet Arsene.

La crise du logement en France, caractérisée par un déséquilibre structurel entre une demande locative soutenue et une offre privée en déclin, a conduit le Gouvernement à repenser les incitations fiscales à l’investissement locatif. Le Projet de Loi de finances pour 2026 intègre ainsi, en l’état actuel, la création d’un nouveau statut fiscal du bailleur privé destiné à encourager les particuliers à remettre des logements sur le marché locatif traditionnel.

L’essentiel du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal annuel appliqué à la valeur du bien immobilier loué. Concrètement, un particulier qui acquiert un logement et le met en location nue peut déduire chaque année une quote-part de son prix d’achat de ses revenus fonciers imposables, selon un taux qui varie en fonction du type de logement. Dans sa dernière version du texte, le taux d’amortissement est ainsi fixé à[1] :

• 4% pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement. Ce taux est majoré de 0,5, 1 ou 2 points au titre d’un logement affecté respectivement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale ;
• 3,5 % pour les autres logements sous condition de réalisation de travaux dont le montant doit représenter au moins 20 % de la valeur d’acquisition du logement. Ce taux est majoré de 0,5 ou 1 point au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou très sociale.

Le dispositif prévoit également que le cumul des amortissements pratiqués sur un logement ne peut excéder la valeur du prix d’acquisition majoré le cas échéant du montant des travaux, et le montant de l’avantage fiscal tiré de l’amortissement pratiqué au titre d’une année et d’un logement ne peut excéder 10 000 euros.

Avec ce nouveau schéma, le bailleur peut ainsi réduire significativement son revenu foncier imposable, ce qui, en présence de prélèvements sociaux et de taux marginaux d’imposition élevés, conduit à une économie d’impôt substantielle sur la durée de l’engagement locatif.

Les points clés de ce dispositif (mais qui pourraient aussi largement freiner le déploiement du dispositif) sont (i) l’engagement de longue durée du bailleur et (ii) l’engagement d’appliquer des loyers inférieurs à ceux du marché. Ainsi, pour bénéficier de l’amortissement, le bien doit être loué au moins pour une durée de 12 ans, et ce, à un loyer plafonné et inférieur aux niveaux de marché locaux. Cette condition entend orienter l’avantage fiscal vers une offre locative durable et accessible, en ciblant des logements abordables plutôt que des placements purement spéculatifs. La location à des proches est exclue, et le logement doit être la résidence principale du locataire.

Toutefois, la version de l’amendement n°3196 adopté par l’Assemblée Nationale le 15 janvier 2026 précise que « le zonage des logements à loyer libre devront être situés en zone tendue ». Il en résulterait, en principe, la possibilité d’amortir un logement neuf dans les conditions précitées tout en pratiquant un loyer de marché, dès lors que le bien est situé en zone tendue.

La fiscalité de l’investissement locatif avait connu une série d’évolutions et de retraits de dispositifs incitatifs ces dernières années, notamment avec la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024, qui avait structuré une partie de l’investissement dans le neuf. Cette disparition a fait chuter les nouvelles mises en location, plus particulièrement des logements nus, contribuant à l’acuité de la crise du logement. Dans ce contexte, le statut du bailleur privé est présenté par ses promoteurs comme un mécanisme plus ciblé sur l’offre locative privée classique, répondant à la fois à la nécessité d’augmenter quantitativement l’offre et d’améliorer sa qualité sociale.

Pour autant, la mise en œuvre de ce régime ne fait pas l’unanimité. Certains acteurs de la profession le jugent insuffisamment ambitieux ou trop contraint, estimant surtout que les conditions d’accès ne garantiront pas une relance significative des investissements locatifs privés. Ils soulignent ainsi que la complexité des conditions (plafonds de loyers, durée minimale, conditions de rénovation pour l’ancien) pourrait freiner l’attrait pour ce dispositif dans un contexte où d’autres formes d’investissement immobilier (notamment la location meublée non professionnelle) continuent d’offrir des avantages différents. 

L’introduction de ce statut du bailleur privé constitue une innovation fiscale dans le droit français. En instituant un amortissement fiscal applicable sur une durée longue, le législateur s’inscrit dans une logique économique : orienter l’épargne privée vers des investissements socialement utiles (l’offre de logement nu), tout en encadrant cet avantage fiscal par des contraintes visant à servir l’intérêt général. 

Dans la pratique, les investisseurs devront apprécier avec précision la portée de leurs engagements locatifs et veiller au strict respect des plafonds de loyers et de ressources applicables, généralement calqués sur ceux du logement intermédiaire ou social. En outre, la portée de l’amortissement, qui dépendra notamment de la catégorie du logement et de sa situation géographique, devra être intégrée dans les stratégies patrimoniales des particuliers, en lien avec les autres régimes fiscaux existants tels que le régime LMNP ou encore le régime micro-foncier pour les petits bailleurs.

Enfin, à ce stade, le statut du bailleur privé ne peut être analysé comme un régime définitivement acquis. La loi spéciale 2026 votée et adoptée à l’unanimité le 23 décembre 2026 se borne à autoriser la perception des impôts existants pour 2026 et n’emporte aucune création de dispositif fiscal nouveau[2]. Le régime du bailleur privé demeure donc, juridiquement, en attente d’adoption dans le cadre de la Loi de finances pour 2026, dont l’examen de fond reprend avec la reprise des travaux en Commission des finances de l’Assemblée Nationale.

Toutefois, le contexte politique et parlementaire confère à ce dispositif une probabilité d’aboutissement élevée. Les débats doivent ainsi repartir de la dernière version du Sénat, laquelle intègre explicitement le statut du bailleur privé, et la volonté du gouvernement de voir ce régime figurer dans le texte final s’est manifestée de manière constante, tant à l’Assemblée qu’au Sénat. Cette convergence des exécutifs et des deux chambres renforce la crédibilité du dispositif.

Dans ces conditions, sans préjuger de l’issue formelle de la navette parlementaire, le statut du bailleur privé apparaît déjà comme un axe structurant de la future fiscalité de l’investissement locatif, appelé à succéder aux dispositifs antérieurs. Reste à voir quelle sera son utilisation effective par les investisseurs, compte tenu des contraintes qui lui sont propres.

[1] Taux tel que votés par la Commission des finances de l’Assemblée Nationale au sein de l’amendement n°CF635 adopté le 8 janvier 2026.

[2] La loi spéciale pour 2026 ne comprend que trois articles : le premier article concerne l’autorisation de lever l’impôt, le deuxième article permet de garantir les ressources nécessaires au bon fonctionnement des collectivités locales et le troisième article autorise l’État à émettre de la dette afin d’assurer la continuité de son action et des services publics.