Les projets de construction de data centers à travers le monde, et en particulier aux Etats-Unis et en Europe, atteignent désormais plusieurs centaines de milliards d’euros. Selon des projections récentes de McKinsey, d’ici à 2030, les data centers pourraient nécessiter des dépenses d’investissement pouvant aller jusqu’à 5 800 milliards d’euros. Jusqu’à présent, ces projets ont été principalement financés en Europe par de la dette bancaire, mais les montants en jeu nécessitent désormais de réfléchir à des financements et/ou refinancements alternatifs, au titre desquels la titrisation pourrait avoir un rôle prépondérant à jouer. Chronique juridique de Clément Vandevooghel, associé chez Morgan, Lewis & Bockius UK LLP.
Des besoins en refinancement croissants
Les banques européennes doivent aujourd’hui faire face à deux enjeux majeurs : d’une part soutenir le financement à court terme des nouvelles constructions de data centers, et d’autre part assurer le refinancement à plus long terme de ces actifs une fois mis en exploitation.
Si les banques restent indispensables au financement des projets de data centers pendant leur phase de construction, elles n’ont désormais pas d’autre choix, compte tenu des montants en jeu, que de se tourner vers de nouvelles sources de liquidité auprès des investisseurs pour leur refinancement, en recourant à des alternatives issues des marchés de capitaux, telles que les placements privés et/ou la titrisation (asset-backed securities).
Auprès des investisseurs, les data centers sont en effet considérés comme des investissements en infrastructure sûrs, essentiels à la transition numérique, présentant des flux de trésorerie stables provenant de sociétés de premier ordre (les sociétés technologiques notamment), dans un marché en croissance.
Dans ce contexte, la titrisation peut bien entendu être utilisée pour monétiser les revenus locatifs provenant de baux à long terme avec un ou plusieurs locataires servant à rembourser la dette titrisée. L’analyse du risque portera ici principalement sur la qualité et la pérennité des flux de trésorerie locatifs, et donc en sous-jacent sur la santé financière des locataires.
Une structure alternative (type CMBS) peut être d’utiliser le produit de l’émission des titres pour acquérir un prêt bancaire ou accorder un prêt au développeur ou à l’exploitant du centre, garanti par une hypothèque sur le ou les data centers. Dans ce cas, les revenus locatifs servent toujours à rembourser la dette titrisée, mais l’accent est ici mis sur la valeur des data centers sous-jacents.
Quoi qu’il en soit, la structuration en tranches de la dette titrisée fait que les data centers attirent un nombre croissant d’investisseurs. Les tranches seniors peuvent notamment être achetées par des compagnies d’assurance et des fonds d’infrastructure, attirés par des investissements à long terme et à faible risque, tandis que les fonds de dette ou de private credit s’intéresseront davantage aux tranches mezzanine à rendement plus élevé. La titrisation contribue ainsi à accroître la liquidité sur le marché du financement des data centers, ce qui est indispensable en vue d’un important volume de refinancement attendu sur les prochaines années.
Des exigences au titre de la finance durable
L’exploitation des data centers est par définition consommatrice d’une importante quantité d’eau et d’électricité.
La durabilité est bien entendu devenue un enjeu croissant pour les régulateurs, les exploitants et les prêteurs dans le secteur des data centers. De nombreuses juridictions ont d’ailleurs adopté des restrictions sur le développement des data centers, ou a minima ont imposé des exigences en matière d’efficacité énergétique à divers secteurs. Cela peut passer notamment par des incitations fiscales pour les data centers qui atteignent certains objectifs de durabilité, tels que la réduction des émissions de carbone, afin d’améliorer leur efficacité énergétique.
En outre, les exploitants eux-mêmes mettent en œuvre des initiatives en matière de durabilité, et certains s’engagent à alimenter leurs data centers, en tout ou en partie, avec des sources d’énergie à faible émission de carbone ou totalement décarbonée.
Les structures de financement mises en place n’échappent pas aux exigences de durabilité, et sont également de plus en plus incitatives. Les contrats de location classiques des data centers peuvent notamment comprendre un mécanisme de répercussion, faisant en sorte que les utilisateurs finaux paient l’électricité consommée. Une efficacité énergétique plus élevée des data centers se traduit donc par un coût total d’exploitation plus faible pour les clients finaux, rendant ainsi les sites concernés plus attractifs sur le marché. En outre, les contrats de financement eux-mêmes peuvent aussi inclure des indicateurs de performance énergétique, ayant un effet incitatif sur le coût global du financement pour les exploitants.
Les exigences en termes de durabilité sont bien entendu tout à fait compatibles avec les besoins de financement et de refinancement des data centers, et ne peuvent être qu’encouragées dans l’optique d’un développement de la transition numérique.