Laurent Saint Aubin, gérant du fonds Sofidy Selection 1, estime que les voyants vont rester dans le rouge pour le commerce et les bureaux. La composante logement fait face à l'incertitude des élections allemandes, en raison des craintes d'encadrement des loyers. Le fonds travaille à une labellisation ISR avec l’agence luxembourgeoise Luxflag.

Les écarts se creusent entre les valeurs cycliques de l’immobilier, toujours à la peine, et le segment résilient qui devrait continuer à tirer son épingle du jeu. Sans langue de bois, Laurent Saint Aubin, gérant de Sofidy Selection 1, a dressé un bilan et des perspectives claires lors d’un point presse organisé ce mardi.

Dichotomie visible

Pour lui, cette dichotomie est visible dans la performance de l’immobilier coté, en raison du poids des valeurs sensibles à la conjoncture. L’indice de référénce FTSE EPRA Eurozone n’affiche qu’une progression de 8,23% depuis le début de l’année, contre 19,5 % pour l’indice Stoxx 600 et 16,75 % pour son propre fonds, qui suit le benchmark à seulement 65%.

“Le pricing power existe dans le stockage et la logistique. Ces segments devraient enregistrer des hausses de leur taux d’occupation et des loyers, à même de faire face à la stagflation”, estime le gérant de Sofidy, filiale de Tikehau Capital.

Zones géographiques saturées

Selon lui, la logistique devrait continuer à bénéficier de la montée en puissance du commerce électronique, qui devrait atteindre 25% de part de marché d’ici à 2025 en Europe, avec le potentiel le plus important pour l’Europe du Sud. Il estime que les loyers de ce segment, en plein essor, progressent à un rythme d’environ 2%, alors qu’ils avaient tendance à stagner dans le passé. Le taux de vacances décline et certaines zones géographiques sont même saturées, comme le Nord de la Belgique, à proximité du port d’Anvers.

Laurent Saint-Aubin note que l’immobilier de stockage et de garde-meubles, utilisé par les particuliers et les petites PME, échappe également à la crise. Il cite des valeurs comme Shurgard ou Safestore (maison mère de Une pièce en plus en France), dont les actions ont respectivement progressé de 40 % et 42,7% depuis le début de l’année.

Les leçons de la crise sanitaire

S’il parle de retour en grâce de l’immobilier coté, l’expert estime en revanche que les baisses de prix à bail vont perdurer dans l’immobilier de commerce et de bureaux. 

“Les deux leçons de la crise sanitaire sont que les commerçants ont appris à vendre en ligne et que les non-cadres peuvent aussi travailler à distance, déplaçant le phénomène du télétravail de l’immobilier de centre-ville vers les bureaux de périphérie, avec une baisse des surfaces mises à bail et des loyers”, a-t-il expliqué.

Incertitudes des élections allemandes

Selon lui, les grandes enseignes, comme Zara et H&M réduisent les surfaces de leurs magasins, une tendance qui devrait survivre à la crise sanitaire. 

Reste la question des logements face à l’incertitude des élections allemandes. Ce scrutin compte beaucoup dans l’immobilier coté, compte tenu d’une très forte représentation des foncières allemandes dans les indices de référence.

“Cette composante pourrait évoluer dans les prochaines semaines au gré de la probabilité d’une victoire de la coalition menée par Olaf Scholz (vice-chancelier SPD), certains de ses alliés inquiétant les investisseurs en raison de leur volonté d’aller plus loin dans les mécanismes de limitation des loyers. Les craintes sont vives à l’image de celles suscitées par les autorités berlinoises confrontées à la tenue d’un référendum pour réclamer l’expropriation des grandes sociétés immobilières de la capitale allemande”, a souligné Laurent Saint Aubin.  

Concernant l’empreinte carbone des différents segments et notamment des valeurs logistiques, Laurent Saint Aubin a indiqué travailler à la labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable) du fonds avec l’agence luxembourgeoise Luxflag.